EIC วิเคราะห์ “Proptech” เทรนด์แห่งอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)วิเคราะห์ “Proptech เทรนด์แห่งอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัย” โดยมองว่า

Proptech สร้างประโยชน์ ทั้งต่อผู้บริโภค และผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย

Proptech ช่วยอำนวยความสะดวกต่อผู้บริโภค ตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การซื้อ/เช่า/ลงทุน การอยู่อาศัย ไปจนถึงบริการหลังการขาย ขณะเดียวกัน Proptech ก็เข้ามามีบทบาทช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย ทั้งการทำการตลาดนำเสนอโครงการผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ รวมถึงใช้บริการแพลตฟอร์มตัวแทนจับคู่นายหน้ากับผู้ประกอบการ นอกจากนี้ ยังพัฒนาสมาร์ตโฮม และใช้แอปพลิเคชันบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่อยู่อาศัยอีกด้วย

การทำธุรกรรมผ่านทางออนไลน์ และสังคมผู้สูงอายุ หนุนการนำ Proptech มาใช้มากขึ้น

การทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วง COVID-19 ที่เร่งตัวขึ้น เป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยนำ Proptech มาใช้หลากหลายด้าน และครอบคลุมทั้ง Ecosystem ของตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การเข้าชมโครงการแบบ Virtual viewing กระบวนการซื้อ การทำการตลาดเชิงรุกผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ ตลอดจนการทำธุรกรรมทางการเงินออนไลน์ อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ยังมีอยู่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ด้านกฎระเบียบ ซึ่งหากมีการผ่อนคลายกฎระเบียบในการทำธุรกรรมมากขึ้น ก็จะยิ่งหนุนให้การทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเป็นการทำธุรกรรมผ่านทางออนไลน์แบบ End-to-end transaction[1] ผ่าน Proptech ได้ในระยะข้างหน้า

นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่หนุนให้การใช้ Proptech มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสมาร์ตโฮม เพื่อสร้างความความสะดวกสบาย เสริมสร้างสภาพแวดล้อมให้เหมาะสม และยกระดับความปลอดภัยสำหรับผู้สูงอายุในด้านต่าง ๆ โดยนำระบบอัตโนมัติ เซนเซอร์ และการแจ้งเตือนมาใช้ เพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากขึ้น

การนำ Proptech มาแก้ปัญหาสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเฉพาะเจาะจง จะช่วยสร้างความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น

ความต้องการหรือปัญหาของผู้อยู่อาศัยแต่ละกลุ่มมีความแตกต่างกันไป ยกตัวอย่างเช่น การพัฒนาระบบอัตโนมัติ เซนเซอร์ และการแจ้งเตือนสำหรับผู้สูงอายุ ก็จะมีความแตกต่างจากครอบครัวที่มีเด็กเล็ก หรือสัตว์เลี้ยง ดังนั้น การวิเคราะห์ความต้องการหรือปัญหาในเชิงลึกของผู้อยู่อาศัย และใช้ Proptech มาตอบโจทย์หรือแก้ปัญหาสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเฉพาะเจาะจง ภายใต้ Ecosystem และกฎระเบียบต่าง ๆ จะช่วยสร้างความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น ๆ และจะเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จในการขายที่อยู่อาศัย ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงรุนแรงในระยะข้างหน้า

………

Proptech สร้างประโยชน์ต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไร ?

Proptech ช่วยอำนวยความสะดวกต่อผู้บริโภค ตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การซื้อ/เช่า/ลงทุน การอยู่อาศัย ไปจนถึงบริการหลังการขาย ขณะเดียวกัน Proptech ก็เข้ามามีบทบาทช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย โดย Property Technology (Proptech) คือ นวัตกรรม หรือเทคโนโลยีต่าง ๆ เช่น ซอฟต์แวร์, แพลตฟอร์ม, แอปพลิเคชัน, Digital solution ที่เข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพ และช่วยอำนวยความสะดวกในกิจกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์
เชิงพาณิชย์ ตั้งแต่การก่อสร้าง การซื้อ/เช่า/ลงทุน การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ ไปจนถึงการบริหารจัดการในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย Proptech เข้ามามีบทบาทช่วยอำนวยความสะดวกต่อผู้บริโภค ตั้งแต่

1) การค้นหาที่อยู่อาศัย ในรูปแบบแพลตฟอร์มต่าง ๆ เช่น การรวบรวมข้อมูลการประกาศขาย/ให้เช่าที่อยู่อาศัย ตัวแทนจับคู่นายหน้ากับผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย การทำการตลาดของผู้ประกอบการ รวมถึงการเข้าชมโครงการที่อยู่อาศัยแบบ Virtual viewing

2) กระบวนการซื้อ/เช่า/ลงทุน ทั้งแพลตฟอร์มที่เป็นตัวแทนจับคู่ผู้ที่ต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัย กับเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยไม่ผ่านนายหน้า การบริหารจัดการด้านการเช่า ไปจนถึงการอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมทางการเงิน เช่น การกู้เงิน การประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย

3) การอยู่อาศัย โดยเป็นการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสมาร์ตโฮม เช่น ระบบอัตโนมัติ การสั่งการด้วยเสียง การควบคุมระบบต่าง ๆ ทั้งจากภายใน และภายนอกที่อยู่อาศัยผ่านอุปกรณ์ต่าง ๆ

4) บริการหลังการขาย ทั้งการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่อยู่อาศัย บริการซ่อมแซม บำรุงรักษา ติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ บริการทำความสะอาด รับ/ส่งพัสดุ ไปจนถึงประกันภัยที่อยู่อาศัย ปัจจุบัน วงการ Proptech ในต่างประเทศมีความคึกคัก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งในปี 2021 มีผู้ประกอบการ Proptech ด้านที่อยู่อาศัยถึง 1,340 ราย[2] ตัวอย่างที่สำคัญ ได้แก่ Zillow ซึ่งเป็น แพลตฟอร์ม ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ครบวงจร ทั้งบริการซื้อ/ขาย/เช่าที่อยู่อาศัย ไปจนถึงการพิจารณาสินเชื่อ ที่มีการเชื่อมโยงผู้เล่นในตลาดหลากหลายกลุ่ม ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่าที่อยู่อาศัย นักลงทุน ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย และนายหน้า

ทั้งนี้ Zillow เป็นแพลตฟอร์มที่มีการวิเคราะห์ Big Data และใช้ Artificial Intelligence (AI) คาดการณ์พฤติกรรมของซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่าที่อยู่อาศัย และนักลงทุน รวมถึงมีการพัฒนาระบบการจับคู่ความต้องการที่อยู่อาศัย กับเจ้าของที่อยู่อาศัยได้เฉพาะเจาะจง ส่งผลให้ Zillow เป็นแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในการใช้บริการเป็นลำดับต้น ๆ ในสหรัฐอเมริกาโดยมีอสังหาริมทรัพย์กว่า 135 ล้านรายการอยู่ในฐานข้อมูล มีผู้ชมเว็บไซต์ โดยเฉลี่ย 36 ล้านครั้ง/เดือน และมียอดดาวน์โหลดแอปพลิเคชันผ่าน Google Play มากกว่า 10 ล้านครั้ง[3]

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในไทยนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็มีการนำ Proptech มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจ และอำนวยความสะดวกสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้เช่าที่อยู่อาศัยบ้างแล้ว ทั้งการทำการตลาดนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ รวมถึงยังใช้บริการแพลตฟอร์มตัวแทนจับคู่นายหน้ากับผู้ประกอบการ เพื่อใช้บริการนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญในการขายโครงการที่อยู่อาศัย และมีฐานผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเซกเมนต์ต่าง ๆ โดยผู้ซื้อ/ผู้เช่าที่อยู่อาศัยก็ได้มีการใช้แพลตฟอร์มรวบรวมข้อมูลการประกาศขาย/ให้เช่าที่อยู่อาศัย เป็นช่องทางในการค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัย ในทำเล และระดับราคาต่าง ๆ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพัฒนาสมาร์ตโฮม และใช้แอปพลิเคชันบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่อยู่อาศัยอีกด้วย

ทั้งนี้การใช้ชีวิตประจำวันของผู้บริโภคในปัจจุบันมีความเกี่ยวข้องกับเทคโนโลยีที่หลากหลาย อีกทั้ง เทคโนโลยีบางกลุ่มยังมีความทับซ้อนกันกับ Proptech ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับการขยายขอบเขตไปสู่การลงทุน หรือการสร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ให้บริการเทคโนโลยีอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน ทำให้เกิดการผสมผสานนวัตกรรม หรือเทคโนโลยีที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น Construction tech ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย Health & Wellness tech ที่ช่วยอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพสำหรับผู้อยู่อาศัย Internet of Things (IoTs) ที่เป็นองค์ประกอบสำคัญของสมาร์ตโฮมไปจนถึงฟินเทคที่จะมาช่วยอำนวยความสะดวกในการชำระค่าที่อยู่อาศัย และค่าบริการต่าง ๆ เพื่อพัฒนา Digital solution ที่ช่วยอำนวยความสะดวกสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างครบวงจร

นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มนำเทคโนโลยีมาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ Big Data ที่เข้ามามีบทบาทในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ความต้องการในเชิงลึกของผู้อยู่อาศัย การประเมินราคา การวิเคราะห์โอกาสในการลงทุน ไปจนถึงการทำการตลาดไปยังผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมายในแพลตฟอร์มต่าง ๆ โดยใช้เกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง เช่น รูปแบบที่อยู่อาศัย อายุ รายได้ ทำเล ระดับราคา เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถเข้าถึงซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมายได้ดียิ่งขึ้น ซึ่งจะสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันขายโครงการที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นในระยะต่อไป

เทรนด์การใช้ Proptech เร่งตัวขึ้นจากปัจจัยใดบ้าง ?

การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยาวนาน ส่งผลให้เกิดพฤติกรรมที่เป็น New normal เป็นปัจจัยเร่งให้ Proptech เข้ามามีบทบาทในตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น การแพร่ระบาดของ COVID-19 ตั้งแต่ต้นปี 2020 ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมาก ทั้งกำลังซื้อที่หดตัวลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ และข้อจำกัดในการเยี่ยมชมโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงที่การแพร่ระบาดเป็นไปอย่างรุนแรง ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยหดตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา สถานการณ์ดังกล่าว เป็นปัจจัยเร่งให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับกลยุทธ์ โดยส่วนใหญ่นำ Proptech มาใช้มากขึ้น เพื่อให้การดำเนินธุรกิจยังสามารถดำเนินไปได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งการทำการตลาดเชิงรุกผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ และการให้บริการเข้าชมโครงการที่อยู่อาศัยแบบ Virtual viewing ที่นำเทคโนโลยี Augmented Reality (AR) และ Virtual Reality (VR) มาช่วยอำนวยความสะดวกให้ผู้เข้าชมโครงการ เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัย ท่ามกลางข้อจำกัดในการเข้าชมโครงการในช่วงที่การแพร่ระบาดเป็นไปอย่างรุนแรง โดยปัจจุบันเทคโนโลยี AR และ VR กลายเป็นบริการพื้นฐานที่โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ส่วนใหญ่จะมีไว้เพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับผู้เข้าชมโครงการ ซึ่งสามารถช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยได้บางส่วน โดยตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันหลักจากกำลังซื้อที่หดตัวลงไปตามภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก

ทั้งนี้ EIC มองว่า การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยาวนาน และยังไม่มีแนวโน้มที่จะสิ้นสุดลง ส่งผลให้พฤติกรรมของผู้คนเปลี่ยนแปลงไป โดยเกิดพฤติกรรมที่เป็น New normal อย่างแนวโน้มที่ผู้คนใช้ชีวิตอยู่ภายในที่อยู่อาศัยมากขึ้นทั้ง Work from home และการเรียนออนไลน์ ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยให้ความสำคัญกับความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และการประหยัดพลังงานภายในที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเทคโนโลยีสมาร์ตโฮม เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะ ระบบอัตโนมัติ การสั่งการด้วยเสียง การควบคุมระบบต่าง ๆ ผ่านอุปกรณ์หลากหลายชนิดได้ จะเข้ามามีบทบาทตอบโจทย์การอยู่อาศัย ทั้งความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และการประหยัดพลังงาน สอดคล้องกับภาพที่สมาร์ตโฮมได้กลายมาเป็นจุดขายสำคัญที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยต่างแข่งขันกันนำเสนอในการขายโครงการที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ การรักษาสุขอนามัย ที่ทำให้ผู้คนลดการสัมผัสพื้นผิวต่าง ๆ นอกที่อยู่อาศัย และเว้นระยะห่างระหว่างบุคคลจะส่งผลให้รูปแบบพื้นที่ส่วนกลางของโครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไป โดยผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีการนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดการสัมผัสพื้นผิว อย่างระบบเซนเซอร์ และระบบอัตโนมัติ มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น รวมถึงแนวโน้มการที่ผู้คนใช้ชีวิตอยู่ภายในที่อยู่อาศัยมากขึ้น จะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้มีจำนวนผู้อยู่อาศัยมาใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มมากขึ้น เช่น Co-working space ห้องประชุม ฟิตเนส ผู้ประกอบการจึงมีแนวโน้มนำระบบการจอง และระบบการตรวจนับจำนวนผู้ใช้บริการ มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อช่วยลดความหนาแน่นของผู้ใช้บริการด้วยเช่นกัน

ในระยะข้างหน้าแนวโน้มการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ที่เร่งตัวขึ้น เป็นปัจจัยหนุนให้มีการนำ Proptech มาใช้หลากหลายด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มใหม่ที่เป็น Millennials และ GenZ ที่เชื่อมโยงกับโลกดิจิทัลในระดับสูง EIC มองว่า แนวโน้มการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ที่เร่งตัวขึ้น เป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยนำ Proptech มาใช้หลากหลายด้าน และครอบคลุมทั้ง Ecosystem ของตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การเข้าชมโครงการแบบ Virtual viewing กระบวนการซื้อ การทำการตลาดเชิงรุกผ่านแพลตฟอร์มต่าง ๆ ตลอดจนการทำธุรกรรมทางการเงินออนไลน์

ปฏิเสธไม่ได้ว่าในระยะข้างหน้า ผู้บริโภคกลุ่มใหม่ที่จะเข้ามาเป็นกำลังซื้อสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยจะเป็นกลุ่ม Millennials (ผู้ที่เกิดปี 1983-1999) และกลุ่ม GenZ (ผู้ที่เกิดปี 2000-2006) โดยพฤติกรรมของผู้บริโภคทั้งสองกลุ่มนี้ จะเชื่อมโยงกับโลกดิจิทัลในระดับสูง ส่งผลให้การนำเทคโนโลยีเข้ามาอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตจะมีมากขึ้นตามไปด้วย ดังนั้น การทำธุรกรรมจากกลุ่ม Millennials และกลุ่ม GenZ ในระยะข้างหน้า จะหนุนให้การใช้ Proptech มีแนวโน้มขยายตัวยิ่งขึ้น และอาจพัฒนาไปสู่การใช้ Proptech ตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย ที่จะใช้แพลตฟอร์มรวบรวมข้อมูลการประกาศขาย/ให้เช่า ตัวแทนจับคู่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย กับเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยไม่ผ่านนายหน้า เพื่อค้นหาที่ยู่อาศัยในทำเล และระดับราคาที่ต้องการได้อย่างรวดเร็ว และประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างสูงสุด ไปจนถึงกระบวนการซื้อที่อยู่อาศัย ที่จะเข้าชมที่อยู่อาศัยแบบ Virtual viewing รวมถึงทำธุรกรรมทางการเงิน เช่น การกู้เงิน การประเมินมูลค่า
ที่อยู่อาศัย ผ่าน Proptech ที่เป็นตัวกลางอำนวยความสะดวกด้านธุรกรรมทางการเงินด้วยเช่นกัน

ในส่วนของการอยู่อาศัยนั้น กลุ่ม Millennials และกลุ่ม GenZ ก็มีแนวโน้มนำ Proptech มาช่วยอำนวยความสะดวกมากขึ้นด้วยเช่นกัน โดยการ Work from home และการเรียนออนไลน์ จะส่งผลให้กลุ่ม Millennials และกลุ่ม GenZ ใช้ชีวิตอยู่ภายในที่อยู่อาศัย และใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น ดังนั้น การพัฒนาสมาร์ตโฮมและการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการที่อยู่อาศัยผ่านแอปพลิเคชันที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้บริโภคทั้งสองกลุ่มนี้ เช่น ระบบการจอง Co-working space และห้องประชุม บริการรับ/ส่งพัสดุ บริการทำความสะอาด ตลอดจนการนำ Proptech อื่น ๆ ที่หลากหลายมาช่วยอำนวยความสะดวก และนำมาเป็นจุดขายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถดึงดูดการซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่ม Millennials และกลุ่ม GenZ ได้ต่อไป

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยผ่านทางออนไลน์ยังมีอยู่มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบ ซึ่งหากมีการผ่อนคลายกฎระเบียบในการทำธุรกรรมมากขึ้น ก็จะยิ่งหนุนให้การทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะเป็นการทำธุรกรรมผ่านทางออนไลน์แบบ End-to-end transaction ผ่าน Proptech ได้ในระยะข้างหน้า

นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุก็เป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญที่หนุนให้การใช้ Proptech มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Smart home เพื่อเสริมสร้างสภาพแวดล้อมให้เหมาะสม และยกระดับความปลอดภัย ผู้สูงอายุก็เป็นอีกเซกเมนต์หนึ่ง ซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ ที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญในยุคที่ไทยก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่อยู่อาศัยที่เจาะกลุ่มครอบครัวที่อยู่ร่วมกับผู้สูงอายุ และโครงการที่อยู่อาศัยที่เจาะกลุ่มผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ซึ่งมีแนวโน้มนำเทคโนโลยีสมาร์ตโฮมมาให้บริการเพื่อสร้างความความสะดวกสบาย เสริมสร้างสภาพแวดล้อมให้เหมาะสมกับรูปแบบการใช้ชีวิต และยกระดับความปลอดภัยสำหรับผู้สูงอายุในด้านต่าง ๆ เช่น อากาศ อุณหภูมิ แสงสว่าง โดยนำระบบอัตโนมัติ เซนเซอร์ และการแจ้งเตือนมาใช้มากขึ้น นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังมีการสร้างความร่วมมือกับผู้ให้บริการทางการแพทย์ และมีการนำเทคโนโลยีเพื่อสุขภาพ (Healthtech) อย่าง Telemedicine มานำเสนอเป็นจุดขายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย กล่าวได้ว่าการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ก็เป็นหนึ่งปัจจัยสำคัญที่หนุนให้การใช้ Proptech มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นด้วยเช่นกัน

โอกาสการเติบโตของ Smart home เป็นไปในทิศทางใด ?

นอกจากเทรนด์การเข้าถึงเทคโนโลยีของผู้บริโภคจะเป็นโอกาสให้ตลาด Smart home ในไทยยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมากแล้ว ตลาด Smart home ยังได้รับปัจจัยหนุนจากการแข่งขันพัฒนา Smart home จากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในปี 2021 สัดส่วนการครอบครองอุปกรณ์สมาร์ตโฮมของคนไทยอยู่ที่ 4.8% ของจำนวนประชากร ซึ่งยังเป็นสัดส่วนที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของทั้งโลก ที่สัดส่วนการครอบครองอุปกรณ์สมาร์ตโฮมอยู่ที่ 13.5% ของจำนวนประชากร โดยมูลค่าตลาดอุปกรณ์สมาร์ตโฮมของไทยอยู่ที่ 111.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 3,630 ล้านบาท ในจำนวนนี้ ครึ่งหนึ่งเป็นมูลค่าเครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะ รองลงมาเป็นระบบรักษาความปลอดภัย และอุปกรณ์ควบคุมและเชื่อมต่อต่าง ๆ ตามลำดับ

EIC มองว่า จากสัดส่วนการครอบครองอุปกรณ์สมาร์ตโฮมของคนไทยเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ เป็นโอกาสให้ตลาดสมาร์ตโฮมในไทยยังมีโอกาสขยายตัวได้อีกมากในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระบบอัจฉริยะต่าง ๆ ภายในที่อยู่อาศัย เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบพลังงาน ที่ผู้อยู่อาศัยสามารถสั่งการด้วยเสียง หรือควบคุมผ่านอุปกรณ์ เช่น สมาร์ตโฟน, สมาร์ตวอตช์ และแท็บเล็ต โดยราคาอุปกรณ์สมาร์ตโฮมและอุปกรณ์ควบคุมระบบต่าง ๆ ที่มีแนวโน้มลดต่ำลง จะหนุนให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงเทคโนโลยีสมาร์ตโฮมดังกล่าวได้ง่ายขึ้น

นอกจากเทรนด์การเข้าถึงเทคโนโลยีของผู้บริโภคจะเป็นโอกาสให้ตลาดสมาร์ตโฮมในไทยเติบโตได้อีกมากในอนาคตแล้ว ตลาดสมาร์ตโฮมในไทยยังได้รับปัจจัยหนุนจากการแข่งขันพัฒนาสมาร์ตโฮมจากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยปัจจุบัน ผู้ประกอบการนำเทคโนโลยีสมาร์ตโฮมมาเป็นจุดขายสำคัญสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการใช้ระบบ Automation ทั้งภายในที่อยู่อาศัย และพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบความปลอดภัย ระบบประหยัดพลังงาน ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ การนำ Internet of Things (IoTs) มาใช้ควบคุมระบบต่าง ๆ ภายในที่อยู่อาศัย รวมถึงบันทึกข้อมูลการใช้งานอุปกรณ์ Smart device ภายในที่อยู่อาศัย เพื่อแจ้งเตือนความผิดปกติของอุปกรณ์ และแจ้งเตือนการซ่อมบำรุง การนำหุ่นยนต์ Service robot มาช่วยอำนวยความสะดวกสำหรับผู้อยู่อาศัย ไปจนถึงการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการที่อยู่อาศัยผ่านแอปพลิเคชันอีกด้วย

การแข่งขันพัฒนา Smart home จากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย จะหนุนให้รูปแบบ Smart home ในไทยมีแนวโน้มกลายเป็นการเชื่อมโยงระบบต่าง ๆ เป็นเครือข่าย (Connected home) หรือควบคุมระบบต่าง ๆ ผ่านอุปกรณ์หลากหลายชนิด (Integrated home) มากขึ้น จากปัจจุบันที่เทคโนโลยีสมาร์ตโฮมในไทยส่วนใหญ่ยังเป็นการใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะ และการเชื่อมโยงหรือควบคุมระบบต่าง ๆ โดยผ่านอุปกรณ์ชนิดเดียว (Single device) ที่ผู้อยู่อาศัยสามารถดำเนินการติดตั้งได้เอง

ทั้งนี้ EIC มองว่า การสร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ผลิตอุปกรณ์ Smart device จะช่วยเสริมสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันสำหรับผู้ประกอบการ ทั้งในด้านความเข้าใจพฤติกรรมของผู้บริโภค เพื่อนำมาสู่การพัฒนาสมาร์ตโฮมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัย รวมถึงการเข้าถึงฐานลูกค้าของผู้ผลิตอุปกรณ์ Smart device เพื่อทำการตลาดร่วมกัน

นอกจากนี้ การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยังคงรุนแรง ท่ามกลางต้นทุนเทคโนโลยีสมาร์ตโฮมที่มีแนวโน้มลดต่ำลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างแข่งขันกันพัฒนาสมาร์ตโฮมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความคุ้มค่าในสายตาผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในระดับที่สมาร์ตโฮมจะมีแนวโน้มกลายเป็นมาตรฐานของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ระดับปานกลางมากขึ้นต่อไป จากที่ปัจจุบันสมาร์ตโฮมในไทยส่วนใหญ่ยังจำกัดอยู่ที่โครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ทั้งนี้ EIC มองว่า การพัฒนาสมาร์ตโฮมสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา ก็ยังเป็นโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ สำหรับผู้ประกอบการในระยะข้างหน้า โดยหากผู้ประกอบการรายใดสามารถบริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาสมาร์ตโฮมสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา และสามารถเจาะตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ ก็จะมีความได้เปรียบในการขยายฐานลูกค้าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มดังกล่าว ซึ่งเป็นตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ได้ก่อน

โอกาส และความท้าทายของ Proptech ไทยมีอะไรบ้าง ?

ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ แม้การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยาวนาน และยังไม่มีแนวโน้มที่จะสิ้นสุดลง จะส่งผลให้เกิดพฤติกรรมที่เป็น New normal และเป็นปัจจัยเร่งให้เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่หากเทียบกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ แล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอุตสาหกรรมดั้งเดิม ที่พึ่งพาการใช้แรงงานอย่างเข้มข้น โดยผลสำรวจผู้เกี่ยวข้องในภาคอสังหาริมทรัพย์กลุ่มต่าง ๆ ในประเทศกลุ่ม Asia Pacific จากรายงาน Tech Adoption in ASIAN Real Estate ในปี 2020 พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ 77% มองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีน้อยกว่าอุตสาหกรรมอื่น ๆ รองลงมา กลุ่มตัวอย่าง 14% มองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีใกล้เคียงกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ และมีกลุ่มตัวอย่างเพียง 7% มองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีมากกว่าอุตสาหกรรมอื่น ๆ โดยเทคโนโลยีที่กลุ่มตัวอย่างคาดว่าจะมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการนำมาใช้เพิ่มประสิทธิภาพในการประกอบธุรกิจ และอำนวยความสะดวกสำหรับผู้อยู่อาศัย ภายในระยะ 5 ปีข้างหน้า ได้แก่ Big data analytics, AI, Business process automation และ IoTs ตามลำดับ

การพัฒนาและการใช้ Proptech ในตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจได้เป็นวงกว้าง ไม่เพียงแต่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain ของตลาดที่อยู่อาศัย เช่น รับเหมาก่อสร้างภาคเอกชน เครื่องใช้ไฟฟ้าอัจฉริยะ สินค้าอิเล็กทรอนิกส์

อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน การพัฒนาและการใช้ Proptech ในตลาดที่อยู่อาศัยของไทย มีแรงขับเคลื่อนมาจากเทรนด์การเข้าถึงเทคโนโลยีจากผู้บริโภค และการแข่งขันของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ลงทุนใน Proptech หรือสร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการ Proptech เป็นหลัก ขณะที่ความท้าทายของตลาด Proptech ไทยอยู่ที่การมีผู้ประกอบการ Proptech จำนวนไม่มากนัก เมื่อเทียบกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมักจะลงทุนใน Proptech หรือสร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการ Proptech จากต่างประเทศมากกว่า

ดังนั้น การเร่งสร้าง Ecosystem ให้เอื้อต่อการพัฒนา Proptech ในไทยจึงเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณา ทั้งนี้ภาครัฐอาจมีบทบาทในการพัฒนาผู้ประกอบการ Proptech และกระตุ้นการใช้ Proptech ผ่านมาตรการต่าง ๆ เช่น การส่งเสริมการลงทุน และการจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับสตาร์ตอัป การลดภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ลงทุนในสตาร์ตอัปด้าน Proptech ของไทย การส่งเสริมการลงทุน และลดภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับผู้ผลิตสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ที่เกี่ยวข้อง

ความต้องการหรือปัญหาของผู้อยู่อาศัยแต่ละกลุ่มมีความแตกต่างกันไป การนำ Proptech มาตอบโจทย์ หรือแก้ปัญหาสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเฉพาะเจาะจง จะช่วยสร้างการความแตกต่างจากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยรายอื่น ๆ ในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย อาจชูจุดขายด้านการใช้ ทั้งภายในที่อยู่อาศัยและพื้นที่ส่วนกลาง ที่นำมาซึ่งความสะดวกสบาย การยกระดับความเป็นอยู่และสภาพแวดล้อม ไปจนถึงการช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ซึ่งจะสร้างความคุ้มค่าในสายตาผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และจะช่วยกระตุ้นให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

นอกจากนี้ ความต้องการหรือปัญหาของผู้อยู่อาศัยแต่ละกลุ่มมีความแตกต่างกันไป ยกตัวอย่างเช่น การพัฒนาระบบอัตโนมัติ เซนเซอร์ และการแจ้งเตือนสำหรับผู้สูงอายุ ก็จะมีความแตกต่างจากครอบครัวที่มีเด็กเล็ก หรือสัตว์เลี้ยง ดังนั้น การวิเคราะห์ความต้องการหรือปัญหาในเชิงลึกของผู้อยู่อาศัย และใช้ Proptech มาตอบโจทย์หรือแก้ปัญหาสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างเฉพาะเจาะจง ภายใต้ Ecosystem
และกฎระเบียบต่าง ๆ จะช่วยสร้างความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น ๆ และจะเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จในการขายที่อยู่อาศัย ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงรุนแรงในระยะข้างหน้า

บทวิเคราะห์โดย : https://www.scbeic.com/th/detail/product/8127

หมายเหตุ : [1] การทำธุรกรรมผ่านทางออนไลน์ทุกขั้นตอน ตั้งแต่เริ่มต้น จนกระทั่งจบกระบวนการ

[2] ข้อมูลจาก Unissu

[3] ข้อมูลจาก iProperty Management