ภาพโดย Albrecht Fietz จาก Pixabay
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์รายงานผลสำรวจสำรวจการซื้อที่อยู่อาศัยปี 2565 ในบทวิเคราะห์ เจาะผลสำรวจการซื้อที่อยู่อาศัยปี 2565…บ้านแบบไหนตรงใจผู้บริโภค
ผลสำรวจของ EIC สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างช้า ๆ จากการเลื่อนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป และคนส่วนใหญ่มองว่าการฟื้นตัวของตลาดยังต้องอาศัยมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ ขณะที่พฤติกรรมในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่สนใจแนวราบที่ระดับราคาเข้าถึงได้ และตลาดบ้านมือสองยังได้รับความสนใจค่อนข้างมาก
ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 หลายด้านทั้งความต้องการที่ชะลอตัวและพฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป
ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มรายได้เปราะบาง ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก ทำให้มีการเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 2-3 ปีข้างหน้า และการลดงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยลง จากข้อจำกัดต่าง ๆ เช่น รายได้ลดลง วงเงินกู้ที่ได้รับจากธนาคารลดลง
ตลาดต่างจังหวัดยังชะลอตัว นอกจากการชะลอตัวของ real demand ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการฟื้นตัวช้าของเศรษฐกิจแล้ว ยังรวมถึงการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพื่อการลงทุนและเพื่อเตรียมเกษียณ ขณะที่การซื้อของตลาดต่างชาติยังฟื้นตัวได้ช้า โดยเชียงใหม่ เป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด
คนส่วนใหญ่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอยในยุค New normal และเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ ในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝด จากความเป็นส่วนตัว และพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ ทั้งในส่วนของรูปแบบบ้านโครงการ หรือบ้านสร้างเองซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าเนื่องจากมีที่ดินอยู่แล้ว และสามารถปรับแต่งพื้นที่ได้ตามต้องการ
คนส่วนใหญ่สนใจซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากข้อจำกัดของกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ ซึ่งเป็นระดับราคาที่อาจเข้าถึงแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวบ้านแฝดได้ค่อนข้างยาก จึงเป็นโอกาสของตลาดทาวน์เฮาส์ และคอนโด
ในสถานการณ์ปัจจุบันที่กำลังซื้อยังเปราะบางส่งผลให้คนสนใจที่อยู่อาศัยมือสองค่อนข้างมาก จากราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่ อีกทั้ง ยังต้องการอยู่ในทำเลที่สะดวก เช่น ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษา ซึ่งอาจหาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในราคาที่ถูกได้ยากในบางทำเล
การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องอาศัยปัจจัยกระตุ้น โดยมาตรการภาครัฐ ทั้งมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (LTV) ซึ่งทำให้สามารถกู้ได้ 100% และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการจัดโปรโมชันของผู้ประกอบการ ในช่วง COVID-19 กระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เร็วขึ้น
นอกเหนือจากทำเล รูปแบบของที่อยู่อาศัย และระดับราคาแล้ว ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยในหลายด้าน รวมถึงบริการหลังการขายที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย
เทคโนโลยี มีส่วนต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมากขึ้น โดยเฉพาะเทคโนโลยีที่เกี่ยวกับระบบความปลอดภัย และการจัดการพลังงาน ที่จะช่วยอำนวยความสะดวก และประหยัดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้อยู่อาศัย
ความปลอดภัยเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกวัยให้ความสำคัญสูงสุด โดยระบบเตือนภัยต่าง ๆ เป็นอุปกรณ์ smart home ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยากให้มีติดตั้งในที่อยู่อาศัยมากที่สุด รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยภายในโครงการที่ต้องได้มาตรฐาน รองลงมาคือ ปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนหรือจัดสรรใหม่ได้ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยในแต่ละสถานการณ์
นอกจาก 2 ปัจจัยหลักข้างต้น ปัจจัยที่คนแต่ละช่วงวัยให้ความสำคัญลำดับถัดมา ได้แก่
1. Gen Y&Z : แม้จะต้องการความเป็นอิสระส่วนตัวสูง แต่ในการอยู่ร่วมกับสมาชิกในครอบครัวก็ยังให้ความสำคัญกับ Universal design ที่คำนึงถึงคนกลุ่มต่าง ๆ ในครอบครัว เช่น เด็กเล็ก ผู้สูงอายุ สัตว์เลี้ยง
2. Gen X และ baby boomer ให้ความสำคัญกับการออกแบบและระบบต่าง ๆ ที่ช่วยประหยัดพลังงาน สะท้อนการให้ความสำคัญกับการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว
3. นอกจากนี้ ทุกช่วงวัยให้ความสำคัญกับทางเลือกในการ customize รูปแบบ หรือวัสดุต่าง ๆ ได้
แอปพลิเคชันติดต่อนิติบุคคลเป็นบริการหลังการขายที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสูงที่สุด สะท้อนถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกรวดเร็วในการติดต่อ และการเข้าถึงเทคโนโลยีที่จะมีส่วนช่วยอำนวยความสะดวกต่อผู้อยู่อาศัยมากขึ้น
EIC มองว่าผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีต้นทุนที่สูงขึ้น ในขณะที่ตลาดยังมีข้อจำกัดอยู่มากจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวได้ช้า ส่งผลให้ต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เน้นตอบโจทย์กลุ่มที่มีศักยภาพ ตลอดจนการบริหารความเสี่ยงและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว อาทิ นำเสนอความคุ้มค่า และสร้างความแตกต่าง
ความท้าทาย
การฟื้นตัวในระยะข้างหน้า เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์กำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้เปราะบาง
ต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และราคาที่ดิน
ยังมีโอกาสในการเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ต้องเป็นไปอย่างอย่างระมัดระวัง และมีการบริหารความเสี่ยง
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากการระบาดของ COVID-19 ผู้ประกอบการยังสามารถเจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อ / มีศักยภาพ โดยยังมีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางกลุ่มตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในช่วงที่ COVID-19 ระบาด จากการจัดโปรโมชันของผู้ประกอบการ การซื้อก่อนที่ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้น รวมถึงมีการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อตอบโจทย์อยู่อาศัยที่บ้านมากขึ้น
นำเสนอความคุ้มค่า ด้วยสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยขั้นพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความปลอดภัย และความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนฟังก์ชัน / การออกแบบให้เหมาะสมต่อการอยู่อาศัย
สร้างความแตกต่างด้วยสินค้า และบริการใหม่ ๆ เช่น สภาพแวดล้อมและบริการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ เทคโนโลยี / บริการใหม่ ๆ ทางเลือกให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เลือกจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับบริการหรือเทคโนโลยีใหม่ ๆ เพื่ออำนวยความสะดวก และประหยัดค่าใช้จ่ายได้ในระยะยาว
ที่มา ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์